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Seit mindestens 15 Jahren begleiten mich in der Metallindustrie die Verkleinerung und Schließung von Werken. In der Chemieindustrie ist es ähnlich. Beide Branchen haben relativ hohe Tarifverträge. Vertreter der Industriezweige haben immer wieder wenn es um neue Gesetze und Regelungen ging vor den negativen Folgen der immer industriefeindlicheren Politik und der immer schlechteren weil teureren Standortbedingungen gewarnt. Routinemäßig tun das die verantwortlichen Politiker als Bequemlichkeit, Gier, Rückständigkeit oder was sonst gerade passt ab. Teile der Gesellschaft finden diesen Populismus toll, Industriebashing ist in. Industrie ist ja sowieso dreckig und energieintensiv und von gestern und was weiß ich noch. Das Ergebnis ist, dass schon seit Jahrzehnten die Investitionen in diesen Bereichen nach Osteuropa, Indien, Russland, China natürlich geflossen sind, auch nach Spanien und Norditalien einiges. Habe viele, auch große Projekte miterlebt. Industrieprodukte werden gebraucht und gekauft (auch in Deutschland und auch von den Industriebashern), der Markt wächst, aber die Wertschöpfung ist halt nicht mehr bei uns. Hier laufen überwiegend Maschinen aus den 50er bis 70er Jahren (ich verdiene mittlerweile mein Geld damit, denen Upgrades zu verpassen wenn sie zu oft kaputt gehen), neue Maschinen für deutsche Standorte werden kaum angeschafft, lohnt sich nicht. Wegen geringer wirtschaftlicher Attraktivität des Standorts sinkt auch die Tarifbindung. Und so verliert Deutschland halt Jahr für Jahr gut bezahlte Jobs und aufgebaut werden überwiegend Niedriglohn(=Dienstleistungs)jobs. So was wie das Tesla-Werk ist die absolute Ausnahme und auch nur möglich, weil Politiker dafür gesorgt haben, dass viele der normalerweise geltenden Regeln gebogen und gebrochen werden und das massiv gefördert wurde. Außerdem profitiert es davon, dass Leute da für weniger Geld und schlechtere Bedingungen arbeiten, weil die Marke gehypt ist. Dass überhaupt irgendwo was gebaut werden darf ist schon selten, weil zig Auflagen und ewige Verfahren die wenigen Ausbauprojekte verhindern. Von seltenen Fröschen über Abwasser bis Energieverbrauch und lokaler Verkehr, irgendwas was dagegen spricht finden die Verwaltungen immer. Dass die neuen Chipfabriken sofort mit Wegfall der Subventionen wieder zugemacht werden, sollte jedem klar sein, der sich an Nokia Bochum erinnert. Die Bedingungen hier müssten generell für alle Werke besser werden, dann geht vieles auch ohne Subventionen. Aber da ist die Gesellschaft und die Politik halt gegen, not in my backyard. Als nächstes nehmen sie ja schon die Rechenzentren aufs Korn. Ein Katalog aus unerfüllbaren Auflagen zu deren Bau soll ja demnächst Gesetz werden. Cloud also demnächst auch nur noch ais dem Ausland.
… und die Branchen, bei denen zumindest ein relevanter Anteil der Angestellten tariflich teils deutlich über den 20 € liegt vertreibt die Politik gerade aus Deutschland, weil böse Industrie, Gier und Lobbyismus und so. Dienstleistungsgesellschaft wir kommen. Dann haben einfach drei Viertel der noch Arbeitenden Mindestlohn und die Politik hat alles im Griff, während für nix mehr Geld da ist.
Die Renditen in den letzten 15 Jahren waren ziemlich mittelmäßig in der Breite betrachtet. Dass die Bau- und Sanierungskosten in den letzten 20 Jahren schon kontinuierlich deutlich gestiegen sind hätte schon deutlich früher zu einer Krise geführt, wenn nicht parallel das Geld quasi kostenlos geworden wäre. Die gestiegenen Baukosten wurden also durch die fast nicht mehr vorhandenen Finanzierungskosten kompensiert, wodurch das schon lange vorhandene Problem schön kaschiert wurde. Jetzt gibt es wieder Zinsen, historisch betrachtet auf ziemlich moderatem Niveau, und die Rechnung geht gar nicht mehr auf. Die letzten 15 Jahre war der Fremdkapitalhebel praktisch der einzige Grund, überhaupt in Immobilien zu investieren, denn die Rendite eines MSCI World ETF war über diesen Zeitraum deutlich besser und das Risiko deutlich geringer. Der einzige Vorteil der Immobilie war, dass man sie mit geliehenem Geld kaufen konnte, was mit Wertpapieren so normalerweise nicht geht. Dieser Vorteil ist jetzt weg, weil mit Vermietung dank gebremster und gedeckelter Preise operativ deutlich weniger Rendite erwirtschaftet wird, als das geliehene Geld an Zinsen kostet. Die Rechnung geht schlicht nicht mehr auf.
Der Markt bildet jetzt die tatsächliche Situation bei Immobilien ab. Und die ist: Aktuell bestehen die Baukosten etwa zur Hälfte aus Investitionen in Energiesparmaßnahmen. Inflationsbereinigt ist also allein dadurch Bauen etwa doppelt so teuer geworden. Dazu kommen erhöhte Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz, Sicherheit und Komfortniveau der Elektrik, Komfortniveau der Bäder, Barrierefreiheit. An den deutlich höheren Standard haben sich die Bewohner schnell gewöhnt, der Komfort ist schön, Sicherheit tut nicht weh, die niedrigen Energiekosten hat man auch gerne. Dank Nullzinspolitik haben wir all diese Vorzüge unter dem Strich zum Schnäppchenpreis bekommen, sowohl die Mieter als auch die Eigentümer. Der Wohnstandard und die Baukosten sind bei neuen Gebäuden in den letzten 20 Jahren viel mehr gestiegen als die Mieten das abbilden. Die Mieten haben also Nachholbedarf, deshalb steigen sie egal was die Politiker tun, und wenn man sie nicht mehr steigen lässt werden die Buden halt an Selbstnutzer verkauft, weil das dann einfach mehr Sinn ergibt. Für Neubau muss man entweder akzeptieren, dass die heutigen Anforderungen recht hoch und damit teuer sind, oder die Anforderungen halt senken. Der Kostensprung von KfW70 auf KfW55 ist erheblich, die LAN-Verkabelung und einige Steckdosen braucht man vielleicht nicht, das Bad kann weniger elegant aussehen (muss ja nicht gleich der 40-€-Pott und der offene verchromte Siphon sein, aber da ist auch was zu holen), die Dusche kann ne Duschtasse haben statt bodengleich gefliest zu sein, Aufzüge sind zwar beim Umzug ganz praktisch aber im Alltag meist verzichtbar und eher ungesund, usw. usw… Dann kann man auch zu leistbaren Kosten bauen und vermieten. Bürokratie abbauen würde natürlich auch helfen, wer schon mal mit Bau(verhinderungs)ämtern zu tun hatte kennt das in den meisten Kommunen. Und für den Bestand gilt: Die Neuvermietungen subventionieren die teils absurd niedrigen Bestandsmieten. Gerechter wäre, wenn Altverträge regelmäßig auf Marktniveau angepasst würden, wie es der Mietspiegel eigentlich nahelegt. Machen noch zu wenige, ist auch rechtlich begrenzt. Je mehr Kosten und Anforderungen den Vermietern aufgebürdet werden, desto teurer werden die Mieten. Schon die Androhung einer Kostenerhöhung (z. B. Grundsteuer nur von Vermietern zu zahlen) führt dazu, dass Mieten erhöht werden, weil man sich ja für diese Kostenerhöhung wappnen muss. Allgemein sollte die deutsche Gesellschaft verstehen, dass Mieten nicht etwas soziales ist, sondern eine Serviceleistung, die Geld kostet. Der Mieter verschiebt Risiken, Unannehmlichkeiten und Aufwand zum Vermieter. Der Vermieter nimmt dafür Geld, weil er all diese Dinge nicht aus Spaß macht. Das ist ein Komfortprodukt, keine soziale Sache, und dauerhaft zur Miete zu leben ist entsprechend wirtschaftlich nicht sinnvoll für Mieter. Wird es auch nie sein. Das gilt genauso für Leihwagen, Leihwerkzeuge und was man sonst noch alles leihen kann. Mieten ist wirtschaftlich nur sinnvoll für Dinge, die man eher kurzzeitig braucht. Sozial viel sinnvoller wäre, wenn der Staat jedem Bürger einen nachrangigen billigen oder kostenfreien Kredit einer bestimmten Höhe (z. B. 100 k€ pro Kopf) gibt, dessen Mindestrate mit den Bürgergeld-Wohnkosten tragbar ist und auch von Bürgergeld bezahlt würde. So könnte sich jeder beim Auszug aus dem Elternhaus schon ne kleine Wohnung leisten und ab Lehre / Studium mit Abzahlen anfangen. Dazu müsste die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer abgeschafft oder mit Freibetrag von z. B. 500 k€ pro Kopf versehen werden, so dass Umzüge kein Problem sind und man seine Wohnung schlicht verkauft wenn man woanders hin möchte oder mehr oder weniger Platz braucht wegen geänderten Lebensverhältnissen. Der Mietmarkt würde dann vermutlich ziemlich absacken, weil viele keinen Sinn mehr in Mietwohnungen sehen würden. Im Gegenzug gibt es großen Bedarf an Eigentumswohnungen, der durch Verkauf von ehemaligen Mietwohnungen aber auch gut gedeckt werden kann. Die Mieterquote muss drastisch runter, nur so sind die Probleme nachhaltig zu lösen.
Im Ingenieurbereich und IT kenne ich einige Zahlen, da ist der Verdienst auch nach Berücksichtigung der deutlich geringeren Abzüge, also netto, oft nicht so richtig konkurrenzfähig. Da würde deine These also passen, allerdings sind umlagefinanzierte Systeme aktuell generelk totgeweiht, und Steuern einnehmen und als Pension auszahlen ist ein umlagefinanziertes System. Die Gesellschaft steht hier vor der Wahl, dass entweder die Aktiven und die Infrastruktur vor die Hunde gehen um die Pensionen auf dem gewohnten Niveau zu halten (siehe Griechenland vor längerer Zeit) oder die Pensionen zu kürzen (siehe Griechenland später). Längerfristig wäre rücklagefinanziert halt besser.
Auf der anderen Seite sind die Gehälter und Pensionen von Lehrern, auch Grundschullehrern, mittlerweile im Vergleich ziemlich fürstlich, auch da kenne ich einige Zahlen. Finde ich richtig dass die gut bezahlt werden, sie haben sehr hohe Verantwortung und am Geld soll es nicht scheitern, aber als Ingenieur komme ich weder angestellt noch selbstständig in solche Regionen.
Egal wie man es dreht, das Problem ist spätestens ungefähr in den 90er- und 00erjahren entstanden. Die damals verantwortlichen Politiker und die Wähler haben wider besseren Wissens entschieden, dass sie diese Probleme ignorieren und ungelöst lassen, sowohl bei Renten als auch Pensionen. Angemessen fände ich, allen die jetzt in Ruhestand gehenden, vor allem denen mit hohem Einkommen, die Bezüge kräftig zu kürzen. Sie haben die Modernisierung der Versorgungssysteme verhindert und sich selbst zu niedrige Abgaben zugemutet, um in den alten Systemen genug Geld zu bunkern.
Für die Zukunft dann was (zu nennenswertem Anteil) rücklagefinanziertes, gerne auch mit steuerbegünstigten Depots für selbst organisierte Vorsorge.
Leider wird beides nicht passieren, weil es genug dumme, ungebildete und kurzsichtige Menschen gibt, die jede relevante Bewegung in diese Richtung verhindern werden. Unsere Form der Demokratie ist für die Lösung solcher solcher Probleme besonders bei stark verzerrter Demographie ungeeignet.
Meine Prognose, die auch auf den Höhen der Zahlungsflüsse fußt: Das fährt ungebremst vor die Wand. So lange die alten Wähler die Mehrheit haben, also noch etwa 15 Jahre, wird der Staat gnadenlos ausgelutscht, im Zweifelsfall bis wir im Vergleich auf Schwellenlandniveau degenerieren. Unterwegs dahin wird die Versorgung der Alten trotzdem Lücken bekommen, die ziemlich unmenschlich sind, guck mal nach kleineren Städten in Japan. Mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit kollabiert in weniger als zehn Jahren die Staatsform, siehe aktuelle Umfragen. Was dann kommt könnte ein Grund zum Auswandern sein, aber auch das mildere Szenario könnte große Anreize zum Auswandern für arbeitsfähige Menschen erzeugen, das läuft dann wie aktuell auf dem Balkan.
Persönliche Strategie: Geld soweit vorhanden möglichst mobil in Wertpapiere mit Anlageschwerpunkt außerhalb EU anlegen, Ausgaben reduzieren durch Eigenleistungen, Reparaturen, Gebrauchtmarkt, dafür bei Bedarf weniger Erwerbsarbeit, denn die lohnt sich meist deutlich weniger als die Einsparung von Fremdleistungen. Generell nicht zu viel verdienen, ggf. vorhandene Zeit besser in anerkannte Weiterbildung stecken, die persönliche Aufwertung ist international nutzbar und abgabenfrei. Viel Zeit sinnstiftend mit eventuellen Kindern verbringen, denn deren Versorgung wird außerhalb der Familie auch immer mehr auf Aufbewahrung hinauslaufen, während sie eigentlich dringend alle möglichen Fähigkeiten brauchen, die man auch oder besser in der Familie vermitteln kann. Ggf. benötigte Fremdsprachen lernen, Kontakte in mögliche Auswanderungsziele aufbauen, und bei ausreichendem Attraktivitätsgefälle oder Zerlegung von Staat / Gesellschaft in D halt auswandern. Wenn Deutschland es schafft, sich bis 2040 irgendwie durchzuwurschteln ist der Spuk vorbei und die Lebensverhältnisse werden sich vermutlich zügig verbessern. Welchen Weg das nimmt können wir vermutlich nach der nächsteb Bundestagswahl erahnen.
Unsere Wohnungen sind zu klein und ungeeignet aufgeteilt für WGs. Aber ich hab früher in meinen Mietwohnungen auch immer große Löcher durch die Wände gebohrt und LAN-Kabel durchgezogen. Da ist mir als Vermieter schon lieber die Mieter stecken einfach ein Kabel in die LAN-Dose. Leider gibts auch welche, die trotz Hinweis nicht verstehen, dass sie darüber auch Fernsehen transportieren können mit entsprechendem Adapter. Hab neulich in ner Wohnung eine an die Wand genagelte Fernsehleitung gesehen, die genau parallel zur installierten LAN-Verkabelung lief… hoffe, die haben keine Nägel ins CAT7-Kabel gehauen. Und erschreckend viele benutzen ja völlig arglos das WLAN für alles. Das käme mir auch nicht in den Sinn. Grade saniere ich eine alte 3-Zimmer-Wohnung (nicht für die Vermietung), da haben wir auch schon Möglichkeiten gefunden, die 3 Zimmer mit vertretbarem Aufwand per LAN zu erschließen, so dass im Flur neben der Telefondose dann alles zusammen läuft und man sich Netzwerk und Fernsehen überall hin patchen kann. 16 Ports auflegen, ich freu mich schon… 😫 Aber wird den zukünftigen Bewohnern sehr nützen, wenn sie mehrere PCs betreiben oder Fernsehen über Internet oder Internet über Kabelfernsehen benutzen. Die Wohnung würde gut für ne kleine Familie passen, in der Zielgruppe weiß das vielleicht auch jemand zu schätzen.
Ablaufgarnitur mit Standrohr heißt das.
ETF. Selbst wenn die Zinsen so erheblich steigen siehst du das rechtzeitig und kannst ggf. in den 2-3 Jahren vor der Umschuldung einen guten Zeitpunkt zum Umschichten oder Liquidieren finden. Falls das passiert fliegen aber auch einige Staaten und Gesellschaften in Europa oder gleich der Euro oder die EU auseinander. Das würdest du rechtzeitig mitbekommen. Die ETF sollten natürlich nicht überwiegend Europa als Anlageziel haben.
Evtl. kannst du auch erst alles anlegen und zum Ende hin immer bei guten Kursen Teilverkäufe und ggf. Sondertilgungen machen.
Wir haben so nen ähnlichen Kredit mit noch 200k Minus, den tilgen wir nur noch mit 1% und schieben den Rest der eigentlich vorgesehenen Rate in ETF und Fonds. Es gibt kaum Szenarien in denen sich das nicht zumindest ein wenig lohnt. Wahrscheinlicher ist dass man dabei ziemlich gut auskommt.